相談業務履歴DUTIES CAREER
- パターン１．借地権や借家人が存在する土地の所有者様（個人）からの売却相談 内容：遺産分割の必要から相続人９名様から土地の売却を依頼され、土地上に存在する二名の借地権者様と一名の借家人様との間で話し合いをさせて頂きました。尚、一名の借地権者様はご高齢で認知症のため、記憶や理解や判断力が低下し、通常の生活を送ることが困難となり、介護施設に入所している状態でした。認知症のこの方は、ご長男が後見人となる後見申請を家裁に提出し、その後、正式に後見人に就任致しました。 結果：全員の協力の下、一括して建て売り業者への売却を完了させました。 備考：家裁への後見申請から正式に後見人に就任するまで数ヶ月を要します。更に居住用の不動産を売却する場合には「居住用不動産処分許可書」が売買移転時に必要となります。 居住用不動産処分許可の申請をしてから、その許可が下りるまで更に１ヶ月ほどです。こうした事を考えますと、将来、所有する不動産を売却することが避けられない場合で、認知症等のご心配がある方は、早い段階で後見申請をしておく必要がございます。そうでないと売買に合わせたタイムリーな対応ができませんし、また、後見申請前に認知症の方が行った売買契約は、成立しても取り消しや無効にされる可能性もあり、その場合、当事者同士に大きな損害が発生しますので、注意が必要です。
- パターン2．借地権が存在する土地の所有者様（法人）からの売却相談 内容：商業地の一郭に三名が借地権者様として存在していましたが、そのうち一名は飛び地で、二名だけでの再開発等は難しいため、戸別に対応致しました。 結果：比較的経済的に余裕があった二名の借地権者様はそれぞれの底地を土地所有者様から買取り所有権とし、残りの一名様は土地所有者様と協力して第三者への売却を進めました。
- パターン３．共有不動産のリスク解消相談 内容：父親から相続した築８年程の比較的新しい住戸数３０室の賃貸マンション１棟を、兄弟で所有しますが、銀行からの借り入れ比率が高く、今後、発生する可能性が高い様々なリスクに対処出来ません。本来、収益不動産の運営は不動産投資ファンドの如く数棟から十数棟をもってすることで、リスクを分散し、平均化して安定した家賃収入を得るものと考えます。リスクについて詳細に説明させて頂き、対処方法としては、売却の方向で皆様の承諾を得ました。 結果：相談から２年後に某大手企業の創業者一族が運営する資産運営会社へ好条件で売却し、リスクを解消しました。
- パターン４．袋地の土地の所有者様からの売却相談 内容：国道１号線とＪＲに挟まれた一郭の奥まった袋地の所有者様からのご相談で、老後を田舎で暮らしたいとの希望から売却の依頼を受けましたが、公道に接してなく、他人の土地（囲繞地）を通行しておりますので、行政からは再建築の許可は下りません。よって単体では売却は不可能となります。そこで、その囲繞地の土地所有者様二名と交渉し、一団の土地として売却し、持ち分の大きさや土地形状等から案分し、現金を分け合う方法で合意を頂きました。当該土地は近隣商業地で、最寄りのＪＲの駅からも徒歩圏内で、共同住宅の建築が可能です。 結果：複雑な契約関係から買主側に大きなリスクが伴うため、専門の開発業者が買い取り、その後、大手のマンションデベロッパーに移転し、マンションが現在建っております。最初に相談を受けた袋地の所有者様は無事、関東近郊の温泉付の新築の一戸建てに移転いたしました。上棟式には私も参列させて頂きました。
- パターン５．古アパートの所有者様からの売却相談 内容：税金対策上から老朽化しているアパートを売却する必要があり、ご相談を受けました。しかしながら立地や環境が良く、老朽化しいるとはいえ満室稼働状態でした。オーナーチェンジも考えられましたが、建築年数からして売却が出来ても安値の取引になることは否めません。そこで借家人様全員へは偽りのないところをお話しさせて頂くことで解決の糸口を見いだしたいと考えました。 結果：借家人様全員から快く承諾を頂き、所有者様のご負担で近隣のアパートへ移転して頂きました。その後、当該アパートを解体し、土地としてマンションデベロッパーへの売却が完了致しました。
- パターン６．不法占拠される一戸建ての所有者様からの売却相談 内容：一戸建ての住宅として長年賃貸し続けておりましたが、賃借人が無断で又貸しをし、その後、賃借人が死亡した結果、法的に権利のない人間が賃料も払わず不法に占拠し続ける事になり、所有者様も遠方にお住いの関係から、管理が行き届かず長年放置しておりました。不法占拠している人間は数名ほどおり、反社会的勢力の可能性もあるので、現況のままで売却が出来ないかとの相談です。 結果：事前に現地調査や隣接する住戸などから聞き取りをした結果、反社会勢力でなく、地方からの出稼ぎの親方と土木作業員であることが判明し、賃貸の一戸建てを斡旋し、移転を完了させ、その後、建て売り業者へ売却を済ませました。
- パターン７．敷地に戦後から続くマーケットが存在する土地所有者様からの売却相談 内容：相続税捻出の為の土地売却にあたり、敷地に存在する老朽化したマーケットに入居するテナント様三名が戦後から営業を続けており、営業権の問題も絡みますので、長期にわたる話し合いが必要と判断し、土地所有者様のご理解も得ました。 結果：しかしながらテナント様と膝詰めで話し合いを持たせて頂いた結果、各人の要求するところが明らかになり、大凡３ヶ月程で話し合いに決着がつき、無事、解決に至りました。その後、マーッケトを解体し、更地にして、不動産開発業者へ売却を完了させました。
- パターン８．競売落札後の売却相談 内容：落札した個人がお住いになる予定でしたが、事情が変わり急遽、売却せざるを得なくなり、売却の相談をお受け致しました。昨今、個人での競売入札参加も盛んになり、市場価格より安価で不動産を購入するチャンスも広がりました。しかしながら競売の当事者やその家族が落札後も入居し続けるケースは少なくありません。当該相談も同じケースで、生活保護を受ける母子三名が入居しておりました。母は重篤な病気で入院中で、残された高校生と中学生の女子二名でした。 結果：このケースでは行政の生活保護課と連携して、落札者の負担で、アパートに転居して頂きました。未成年の女子ですので、慎重に丁寧に対応させて頂きました。その後無事に、個人の第三者へ売却が完了致しました。
- 等々...
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