高齢化と不動産PROBLEM
- 日本は2007年以降超高齢化社会に入ったと言われており、2021年現在、65才以上の人口は、3,621万人となり、総人口に占める割合（高齢化率）も28.9％となった。今後更に急激な高齢化が進み、2030年には3人に1人が65才以上、5人に1人が75才になるだろうと予測されています。その結果、認知症高齢者も増加の一途をたどることになります。その認知症高齢者が当事者となる不動産売買に関する問題がクローズアップされております。
“認知症” とはアルツハイマー病や脳血管障害等の要因により、記憶や理解や判断力が低下し、通常の生活を送ることが次第に困難となる病状を指す言葉です。ある日物忘れが多くなった事に気づき、他人が言っている事が理解できなくなり、今どこにいるかも曖昧になったり致します。
こうした判断能力（事理弁識能力）が低下した方が行った不動産の売買契約に対して、平成20年の東京地裁での裁判事例では、売買契約時に本人は意志能力を欠いていたとし、売買契約を無効として、無効主張の請求を認容した事例もございます。
但し、認知症の方が行う総ての不動産売買が無効ではなく、その症状の程度にもよりますが、認知症と疑られる場合には、例えば医学上の診断を受け、医師より診断書を入手しておく事や、成年後見制度の活用も考えるべきかと思います。
“成年後見制度の活用”
成年後見制度とは認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力の不十分な方々は、不動産や預貯金などの財産を管理したり、身のまわりの世話のために介護などのサービスや施設への入所に関する契約を結んだり、遺産分割の協議をしたりする必要があっても、自分でこれらのことをするのが難しい場合があります。また、自分に不利益な契約であってもよく判断ができずに契約を結んでしまい、悪徳商法の被害にあうおそれもあります。このような判断能力の不十分な方々を保護し、支援する制度です。
成年後見制度を大別すると、下記の二通りの制度となります。
“法定後見制度”
判断能力が既に著しく減退した方を保護支援する制度で、家庭裁判所が適切な支援者（成年後見人等）を職権で専任します。判断能力の程度により、補佐・補助・後見の３つの制度がございます。
“任意後見制度”
判断能力が十分にあるうちに自らの意志で信頼する人を選び、行ってもらいたいことを決めて契約し、判断能力が減退した時に契約した方に支援をしていただく制度です。
将来、所有する不動産を売却することが避けられない場合で、認知症等のご心配がある方は、早い段階で当該問題に備える必要がございます。一旦売買契約が成立しても取り消しや無効にされる可能性もございます。その場合、当事者同士に大きな損害が発生いたします。弊社では司法書士等と連携し、ご相談に応じています。
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