【底地と借地】お悩み・その１

不動産の悩みの中でも筆頭に上がるのが “旧法上の借地権” の問題です。平成４年の借地借家法の改正で創設された定期借地権であれば、借地期間が満了したら必ず土地を返還する必要がございますが、旧法上の借地権の場合、地主様側に正当な理由がない限り返還はされません。借地権者様の居住権が権利として強く保護されており、借地権者様が利用し続けることに関して非常に強い権利です。地主様の土地でありながら地主様の自由な使用は出来ません。

一方、強い権利を持っているはずの借地権者様側はいかがでしょうか。建物を増改築しようと思うと増改築承諾料、木造から鉄筋コンクリートなどの建物に変更しようと思うと条件変更承諾料、借地権を売買した場合には譲渡承諾料、借地期限が到来した場合は更新料を支払わなければならないのです。

また、借地権を譲渡する場合に最も大きな制約となるのが地主様の承諾です。地主様と過去にトラブルなどがあって必ずしも良好な関係を保っていない場合などには、承諾が得られない事もあります。この場合、裁判所に地主様の承諾に代わる許可を求めることも出来ますが、売買に合わせタイムリーな対応が出来ません。このように借地権者様側も決して自由とは言えないのです。

そして更に深刻な問題が、地主様側も借地権者様側も共に高齢化を向かえることにより避けて通ることが出来ない相続の発生です。底地と借地権の当該問題が現世代から次世代へ世代交代されますと更にお互いの利害調整が困難となります。そうした場合、相続税の原資をどこに求めればよいのでしょうか。

このようなケースにならないように現世代で当該問題を解消する必要がございます。解消方法は下記の様なパターンで地主様側と借地権者様側の事情に合わせた組み替えが必要です。問題解消に弊社が全力を尽くします。

①地主様と借地権者様が各々単独で“売却”をする
②地主様と借地権者様が協調して同時に“売却”をする
③地主様が借地権を借地権者様から“買取”る
④借地権者様が底地を地主様から“買取”る
⑤底地と借地権を“交換”する
⑥底地と借地権をデベロッパーと“等価交換”する

●地主様側・借地権者様側各々の経済状況や家庭環境などで、ケースバイケースの選択となります。
●地主様や借地権者様への働きかけ、テナントや借家人様との折衝など、豊富な経験で対応します。

※増改築承諾料・条件変更承諾料・譲渡承諾料・更新料など目安を知りたい方 “お問合わせ” 下さい。